¿Cómo legalizar una construcción o reforma que se hizo sin licencia en Colombia?

Es una situación más común de lo que se piensa: compraste una casa y notas que el dueño anterior le construyó un piso extra sin permisos, o en tu edificio de propiedad horizontal un propietario amplió su apartamento modificando la fachada sin autorización.

Hacer obras en contravención a las normas o sin una licencia previa puede acarrear multas económicas graves y problemas legales al momento de querer vender el inmueble.

Afortunadamente, la legislación colombiana (bajo el Decreto 1077 de 2015) contempla una figura legal para solucionar esto: El Acto de Reconocimiento de la Edificación. A continuación, te explicamos qué es y cómo tramitarlo.

¿Qué es el "Reconocimiento de Edificación"?

El reconocimiento es el mecanismo legal equivalente a una "licencia de construcción posterior". Es el trámite que realiza el interesado ante un Curador Urbano o la autoridad municipal competente (como la Secretaría de Planeación) para declarar oficialmente la existencia de una obra construida sin los permisos correspondientes.

Para que una edificación pueda ser reconocida y legalizada, debe cumplir obligatoriamente con dos requisitos esenciales:

Antigüedad mínima: La obra debió ser terminada como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento (salvo si el trámite es exigido por una orden judicial o administrativa).

Cumplimiento de uso: El inmueble debe estar acorde con los usos del suelo permitidos en las normas urbanísticas vigentes del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de tu ciudad o municipio.

El peligro de las construcciones que violan la norma sismorresistente

Uno de los puntos más estrictos al legalizar una propiedad es la seguridad estructural. Al tramitar el reconocimiento, el solicitante asume el compromiso de adecuar o realizar un reforzamiento estructural en el inmueble si este no cumple con el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10).

Nota importante: El hecho de que la Curaduría apruebe el reconocimiento de la edificación no te exonera de las sanciones económicas o administrativas que las autoridades de control urbanístico del municipio hayan impuesto previamente por haber construido de manera ilegal.

Paso a paso: ¿Qué documentos se necesitan para legalizar la obra?

Para radicar la solicitud de reconocimiento ante la Curaduría Urbana o entidad de planeación, debes presentar la misma documentación que para una licencia tradicional, sumando los siguientes requisitos específicos:

Formulario Único Nacional: Diligenciado correctamente para la solicitud de licencias y reconocimientos.

Levantamiento arquitectónico: Planos detallados de la construcción actual, firmados y avalados por un arquitecto matriculado, quien responde por la veracidad de la información.

Peritaje técnico de estabilidad: Un estudio firmado por un ingeniero civil o profesional facultado que certifique la estabilidad de la estructura y determine si requiere intervenciones para disminuir su vulnerabilidad sísmica.

Declaración de antigüedad: Una manifestación bajo gravedad de juramento en la que se certifique que la construcción tiene más de 5 años de terminada.

Tiempos de respuesta

Una vez radicado el trámite con todos sus soportes, la autoridad competente tiene un plazo de 20 a 45 días hábiles para resolver y expedir el acto administrativo, dependiendo de la complejidad arquitectónica del inmueble.

Evita dolores de cabeza: Asesórate con profesionales

Legalizar una propiedad mediante el acto de reconocimiento le devuelve el valor comercial real a tu inmueble, permitiendo que lo puedas vender a través de créditos hipotecarios o registrarlo sin contratiempos en la Oficina de Instrumentos Públicos. Sin embargo, armar los planos, el peritaje técnico y cumplir las exigencias de la curaduría puede ser un camino confuso si se hace en solitario.

En Mafer Inversiones contamos con un equipo integral de asesoría jurídica y comercial dispuesto a acompañarte en cada fase de tus trámites y transacciones inmobiliarias. Nos aseguramos de que tus propiedades cumplan con toda la normativa legal de forma segura para proteger tu inversión.

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