¿Se pueden embargar los bienes de un nudo propietario en Colombia?

El mundo de los bienes raíces tiene figuras jurídicas muy específicas que todo propietario o inversionista debe conocer. Dos de las más comunes, pero que suelen generar muchas dudas, son el usufructo y la nuda propiedad.

Una de las preguntas más frecuentes en el ámbito legal y comercial es: Si el dueño de la nuda propiedad enfrenta un proceso fiscal o una deuda con el Estado, ¿le pueden embargar el inmueble?

A continuación, te explicamos detalladamente qué dice la ley colombiana y la Contraloría General de la República sobre esta situación.

Primero lo básico: ¿Qué es el usufructo y la nuda propiedad?

Para entender el impacto de un embargo, primero debemos desglosar cómo se divide la propiedad en este escenario según el artículo 824 del Código Civil:

El Usufructuario: Es la persona que tiene el derecho real de usar y disfrutar del inmueble (por ejemplo, vivir en él o recibir los cánones de arrendamiento), con la obligación de conservarlo, cuidarlo y devolverlo en el tiempo estipulado.

El Nudo Propietario: Es el dueño legal del inmueble (el titular en la escritura y el certificado de libertad), pero no puede usarlo ni disfrutar de él mientras el usufructo esté vigente.

Esta división es temporal. Una vez se cumple el plazo pactado o fallece el usufructuario, ambos derechos se vuelven a unir en cabeza del nudo propietario, consolidando el dominio pleno del inmueble.

¿Es posible embargar y rematar la nuda propiedad?

La respuesta corta es sí. Si el nudo propietario está inmerso en un proceso fiscal de cobro coactivo (por deudas con entidades del Estado, impuestos, etc.), el ente de control o sus acreedores pueden decretar el embargo del bien e inclusive rematarlo.

Sin embargo, hay una regla fundamental que protege al usufructuario: el usufructo es un derecho real e independiente. Esto significa que, aunque el inmueble sea embargado, secuestrado o rematado a un tercero por las deudas del nudo propietario, el usufructuario conserva intacto su derecho a usar y gozar del bien hasta la fecha de terminación estipulada en el contrato inicial. El nuevo dueño que compre el inmueble en un remate deberá respetar al usufructuario y esperar a que la limitación legal expire para poder tomar posesión física de la propiedad.

La Contraloría General de la República recordó que los acreedores pueden rematar la nuda propiedad, pero no tienen derecho sobre el usufructo, manteniendo a salvo a quien disfruta legítimamente del bien.

Un beneficio clave: La prelación del usufructuario

Hay un detalle legal muy importante si la propiedad llega a la etapa de remate: el usufructuario tiene prelación (preferencia) para comprar el bien. Esto significa que, si el inmueble sale a remate debido a los problemas fiscales del nudo propietario, la persona que tiene el usufructo tiene el primer derecho de compra. Si decide adquirir la nuda propiedad en ese proceso, se convertiría de inmediato en el propietario absoluto y pleno del inmueble, extinguiendo la limitación.

Conclusión

La figura del usufructo es una herramienta legal sumamente robusta en Colombia. Ofrece una estabilidad jurídica tan fuerte que protege a quien habita o explota el inmueble, incluso si el dueño de la propiedad se encuentra en graves problemas económicos o procesos judiciales.

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